Property Value: nuove prospettive per la Valutazione Immobiliare

Nel mondo del credito e della finanza immobiliare, il concetto di Property Value sta assumendo un significato sempre più strategico. Tuttavia, affrontare in maniera efficace questo tema richiede una consapevolezza profonda di alcuni aspetti fondamentali, che troppo spesso vengono semplificati o trascurati. Abaco, forte della sua esperienza tecnica e trasversale, propone un approccio solido e strutturato, fondato sull’analisi dei dati e sull’interdisciplinarità.

Il valore futuro è nella capacità di trasformazione

Un immobile oggi non vale solo per ciò che è, ma per ciò che potrà diventare. La sua capacità di essere riqualificato, di adattarsi a nuovi usi, di rispondere ai mutamenti della domanda – anche attraverso un cambio di funzione – è ciò che ne determina il valore nel tempo. Questo significa che valutare significa anche leggere il potenziale evolutivo del bene.

Rendita fondiaria e stabilità del mercato italiano

In Italia, la stabilità prospettica del mercato immobiliare è sostenuta soprattutto dalla rendita fondiaria del patrimonio esistente. Gli immobili consolidati, con localizzazioni strategiche e storicità documentata, restano la garanzia più solida. Il mercato continua a premiare la certezza, più ancora dell’innovazione.

Rischi fisici: contano quando minano la garanzia

C’è spesso una sovrastima del rischio fisico: il punto non è l’esistenza di un evento naturale, ma la sua capacità di compromettere l’efficacia giuridica della garanzia. In altre parole, il problema nasce solo quando un immobile perde la sua funzione legale di garanzia del credito. Un’alluvione può essere un fastidio operativo, ma non determina una perdita automatica di valore se l’integrità dell’asset non è messa in discussione.

Rischio di transizione: non è un problema di costi, ma di probabilità

Il rischio non è il differenziale tra la classe energetica G e la classe A. Il vero tema è: quell’immobile sarà davvero riqualificato? Ha le caratteristiche tecniche, normative, urbanistiche per esserlo? Il rischio di transizione è, prima di tutto, una questione probabilistica, non una somma di costi teorici.

Double counting: il rischio (più reale) degli errori valutativi

Tra i pericoli più insidiosi per chi valuta c’è il cosiddetto double counting, ovvero la duplicazione di effetti o di rischi già considerati in altri parametri. Questo errore metodologico è uno dei principali responsabili di stime distorte ed è ancora troppo frequente nei modelli valutativi non calibrati.

Il rischio si misura con i dati, non con le percezioni

La percezione è utile per indirizzare l’attenzione, ma è solo il dato a misurare davvero il rischio. Tuttavia, i dati sbiadiscono con la distanza dalla fonte: ecco perché la capacità di presidiare l’intera filiera informativa è cruciale. Abaco integra sistemi AVM e analisi sul campo per mantenere una continuità tra dato e decisione.

“Il “Property Value” non è una rivoluzione – afferma Nicola Arcaini, Direttore Loan Services Abaco Team – è un nuovo punto di vista per i valutatori. Esplorare un orizzonte di lungo termine è possibile solo attraverso un lavoro di selezione ed analisi di quei fattori che realmente hanno ed avranno impatto sul valore del nostro patrimonio immobiliare”.